15
Cze

UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO – KILKA UWAG

Wpis z 7.05.2011, przeniesiony z www.blog.kancelariaswaczyna.pl

Umowa najmu mieszkania, to pewnie jedna z częściej podpisywanych umów w obrocie prawnym. Warto pamiętać o kilku rzeczach, kiedy planuje się wynająć mieszkanie. Przede wszystkim dobrze jest podpisać razem z umową najmu protokół odbiorczy (nie jest istotne jak się to nazwie, ważna jest treść), w którym zostanie opisany stan techniczny i wyposażenie mieszkania. Taki dokument nierzadko przydaje się po zakończeniu najmu. Bez takiego protokołu może się okazać, że piecyk, który nie działał od początku „zepsuł” najemca, że były karnisze, a nie dziury po karniszach, albo w drugą stronę – że mieszkanie – zdaniem najemcy – było tak zdewastowane od początku itd., itp.

Zanim podpiszemy umowę najmu pomyślmy, jaka to ma być umowa: na czas określony, czy na czas nieoznaczony. Umowa na czas określony wiąże strony przez czas wskazany w umowie i nie można jej wypowiedzieć, chyba że strony w umowie przewidziały taką możliwość w określonych sytuacjach. Umowa na czas nieoznaczony może być wypowiedziana przez najemcę w terminie miesięcznym (przy założeniu, że czynsz jest płatny co miesiąc) na koniec miesiąca kalendarzowego (tzn., że od otrzymania wypowiedzenia przez wynajmującego musi upłynąć pełny miesiąc np. wypowiedzenie, które dotarło do wynajmującego w dniu 2. maja będzie skutkowało zakończeniem umowy najmu z dniem 30 czerwca, odpowiednio: 30. kwietnia – 31. maja). Ze względu na ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 tekst jedn.) wynajmującemu zdecydowanie trudniej wypowiedzieć umowę najmu, choć termin wypowiedzenia jest taki sam. Artykuł 11 wspomnianej ustawy nakłada szereg ograniczeń na wynajmującego, co w połączeniu z art. 14 ustawy, ograniczającym faktycznie możliwość eksmisji lokatora zaliczanego do wymienionych w przepisie kategorii (np. kobiety w ciąży, obłożnie chorzy, emeryci i renciści itd.) powoduje, że niejednokrotnie wynajmujący są pełni obaw przed wynajęciem lokalu.

Wydaje się, że ustawodawca zaczął dostrzegać ten rażący brak równowagi między stronami umowy najmu lokali mieszkalnych, co zaowocowało wprowadzeniem do ustawy najmu okazjonalnego. Teoretycznie pomysł jest spójny, ale – moim zdaniem – kompletnie nieżyciowy. Przy podpisaniu umowy najemca ma przedstawić wynajmującemu oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia lokalu. Dodatkowo ma wskazać adres lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu umowy najmu. Wynajmujący natomiast ma zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego. Dlaczego twierdzę, że najem okazjonalny jest nieżyciowy? Ano dlatego, że od 2009 r., kiedy to przepisy o najmie okazjonalnym zaczęły obowiązywać, nie słyszałam, żeby ktoś zawarł taką umowę, a jedyna osoba, która mnie przez te kilka lat o to pytała (wynajmujący) po uzyskaniu ode mnie wszystkich informacji od razu zrezygnowała z takiej umowy na rzecz zwykłej umowy najmu.

Na koniec kwestia podstawowa. Zanim podpiszemy umowę musimy wiedzieć co wynika z treści umowy. Jeżeli cokolwiek budzi wątpliwość, lub jest niezrozumiałe (dotyczy to każdej umowy, nie tylko umowy najmu) dobrze jest skonsultować się z prawnikiem. Po podpisaniu umowy na taką konsultację czasem może być za późno.

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Kate Listopad 8, 2013 o 19:32

Witam.
A co jeśli została zawarta przedwstępna umowa ustna?
Znalazłam z chłopakiem pokój do wynajęcia. Z właścicielką nie podpisaliśmy umowy najmu. Była ona raczej ustna. Zapłaciliśmy jej jednak kaucję 900 zł i mamy to na piśmie stwierdzone i podpisane przez właścicielkę, że pobrała ona kaucję. Z różnych przyczyn nie możemy jednak teraz wynajmować tego pokoju. Tę kaucję zapłaciliśmy z wyprzedzeniem, wprowadzić się mieliśmy i podpisać umowę później(umowy nie widzieliśmy). Pani chciała umowę na rok, ustnie się dogadaliśmy że będziemy wynajmować od 8 listopada do końca czerwca. Daliśmy też właścicielce wcześniej znać, ze jednak nie będziemy wynajmować. Teraz pytanie czy może ona zachować kaucję? Dzwoniliśmy do niej i powiedziała, że tej kaucji nam już nie odda. Chciałam się z nią dogadać, aby połowę potrąciła i połowę zwróciła. Niestety pani nie chce o tym słyszeć. Jest jakaś szansa na odzyskanie pieniędzy?

Odpowiedz

swaczyna Listopad 16, 2013 o 12:31

Nie odpowiem na pytanie, czy jest szansa, czy nie, bo nie udziela porad na blogu. W takich syytuacjach warto się udać do prawnika.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł. Jednak jeśli chcesz w ten sposób poprosić mnie o pomoc, skorzystaj z zakładki Kontakt

Poprzedni wpis:

Następny wpis: