Wpis z dnia 5.02.2011, przeniesiony z www.blog.kancelariaswaczyna.pl
W Krakowie jest jeszcze dużo lokali zajmowanych na podstawie przydziału (tzw. kwaterunku). Sytuacja taka dotyczy też zapewne Warszawy, Łodzi, Gdańska, Lublina, Katowic i Poznania (w tych miastach obowiązywał dekret o publicznej gospodarce lokalami z 1945 r.). Najem lokali nie jest dziedziczny (z jednym wyjątkiem w okresie od 12. listopada 1994 r. do 24. października 1997 r., o ile nie było osób wstępujących w stosunek najmu z mocy prawa), jednak na mocy prawa pewna kategoria osób może wstąpić w miejsce zmarłej osoby w w jej prawa i obowiązki wynikające z najmu. W takiej sytuacji warunki umowy pozostają bez zmian, zmienia się jedynie osoba najemcy. Na przestrzeni lat zmieniały się osoby, który mogły wstąpić w stosunek najmu. Decydującą rolę dla określenia osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu odgrywa data śmierci najemcy.
Zacznę od czasów powojennych. Do dnia 1. września 1948 r. po śmierci najemcy w stosunek najmu wstępowali: wstępni (rodzice, dziadkowie), zstępni (dzieci, wnuki itp.), współmałżonek i rodzeństwo, którzy do chwili śmierci najemcy stale z nim mieszkali, o ile nie zrzekli się tego prawa wobec wynajmującego. Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu było nieposiadanie innego mieszkania przez uprawnione osoby (art. 13 ustawy o ochronie lokatorów z dnia 11. kwietnia 1924 r.).
Do dnia 11. lutego 1959 r. wstępowali w stosunek najmu: razie śmierci najemcy mieszkania jego małżonek, wstępni, zstępni, przysposobieni i rodzeństwo, mieszkający z nim stale razem aż do chwili jego śmierci (art. 391 kodeksu zobowiązań z 1933 r.).
Od dnia 12. lutego 1959 r. w stosunek najmu wstępowali: małżonek i inni członkowie rodziny mieszkający z nim stale do chwili śmierci (art. 17 prawa lokalowego z 1959 r.)
Od 1. stycznia 1965 r. uprawnionymi byli: osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci. Osoby bliskie to: wstępni, zstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, powinowaci w tej samej linii lub stopniu, osoby przysposobione oraz ich małżonkowie i zstępni, osoby przysposabiające, osoby małoletnie przyjęte na podstawie orzeczenia sądu opiekuńczego na wychowanie, a także osoby pozostające faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim (art. 8, później 9 ustawy prawo lokalowe z 1974 r. – to tekst pierwotny, który następnie ulegał zmianie). Od dnia 12. października 1987 r. na równi z osobami bliskimi traktowane były osoby sprawujące opiekę nad najemcą na podstawie umowy o jej sprawowanie (tego tematu nie będę rozwijać, bo i tak jest już wystarczająco skomplikowanie).
Od 12. listopada 1994 r. w stosunek najmu po zmarłym najemcy wstępowali: zstępni, wstępni, pełnoletnie rodzeństwo, osoby przysposabiające albo przysposobione oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z najemcą, mieszkający z nim stale do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu lokalu oraz nabywają jego uprawnienia i obowiązki związane z tym lokalem, chyba że się tego prawa zrzekną wobec wynajmującego. Nie dotyczyło to osób, które w chwili śmierci najemcy miały tytuł prawny do zajmowania innego lokalu mieszkalnego (art. 8 ustawy o najmie lokali mieszkalnych z 1994 r.). Jeżeli osób wskazanych w art. 8 ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie było, najem lokalu mieszkalnego wchodził do spadku (do 24. października 1997 r.).
Od dnia 10. lipca 2001 r. osoby uprawnione to: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, z którą najemca pozostawał we wspólnym pożyciu o ile stale zamieszkiwały z najemcą do jego śmierci.
Warto jeszcze dodać, że osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia 10. lipca 2001 r. przez okres nie krótszy niż 10 lat wstąpiła z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy licząc od dnia 10. lipca 2001 r., jeżeli właściciel nie wniósł w tym okresie powództwa o eksmisję lub jeżeli w tym samym terminie nie wniósł powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu. Od dnia nawiązania umowy najmu w ten sposób, czynsz najmu jest naliczany w wysokości 3 % wartości odtworzeniowej.
Przedstawiłam gęstwinę przepisów (lubię takie prawnicze śledztwa) z nadzieją, że to zestawienie przyda się w sprawach o wstąpienie w stosunek najmu. Wbrew pozorom (to przecież w większości nieobowiązujące przepisy) warto wiedzieć, jakie zasady obowiązywały w poszczególnych okresach.
Dzień dobry!
Bardzo ciekawy wpis, trafiłam na niego szukając ustawy obowiązującej w roku 1991.
Chciałabym zadać pytanie, jaka jest różnica pomiędzy określeniem „stosunek najmu” a „umowa najmu”? Może wyjaśnię – jeżeli lokator, po śmierci bliskiej osoby, wyrokiem Sądu z 1994r wstępuje w stosunek najmu, to czy jest to równoznaczne z zawarciem umowy najmu? Czy też wyrok jedynie zobowiązuje stronę (w tym przypadku były to jeszcze tzw. PGMy) do zawiązania z tą osobą umowy najmu?
Pytam ponieważ spotkałam się z sytuacją w której jeden z najemców odkrył po ponad 12 latach że w teczce lokalowej znajduje się umowa najmu lokalu, jednak jest ona niepodpisana a obecny administrator twierdzi że nie było konieczności jej podpisania bowiem orzekał to wyrok. Wydaje mi się to trochę dziwne, bowiem najemca ma prawo zapoznać się z umową która go obowiązuje a Sąd ustalając stosunek najmu nie określa zasad umowy. Czy mam rację?
Sąd orzekająć wstąpienie w stosunek najmu nie określa warunków umowy, ale oznacza to, że nowy najemca (wstępujący w stosunek najmu) wchodzi w prawa i obowiązki poprzednika. Podpisanie nowej umowy może zmienić te warunki, ale skoro jest jasność co do wzajemnych praw i obowiązków stron (bo są takie same jak wcześniej), to administrator miał rację – nie było konieczności podpisania umowy.
Ciekawy wpis, do którego mam pytanie: czy uzyskanie decyzji o przydzieleniu wolnych lokali na podstawie dekretu o publicznej gospodarce lokalami (art. 18) jest nadal ważne? Tzn. podlega to dziedziczeniu itd.?
Nie obiecuję, ale może kiedyś powstanie na ten temat osobny wpis.